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　　1、 什么是“物業(yè)”?

　　是指已建成并投入使用的各類建筑物及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。其中，“各類建筑物”可以是住宅區(qū)，也可以是單體的其他建筑，還包括綜合商住樓、別墅、寫字樓、商貿(mào)大廈、工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等?！芭c之配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地”，是指房屋室內(nèi)外各類設(shè)備、公共市政設(shè)施及相鄰的場(chǎng)地、庭院、道路等等。

　　2、 什么是“物業(yè)管理”?

　　是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　3、 什么是“業(yè)主”?

　　是指“房屋所有權(quán)人”，即物業(yè)的所有權(quán)人。

　　4、 業(yè)主在物業(yè)管理中的權(quán)利和義務(wù)是什么?

　　權(quán)利：(1)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

　　(2)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;

　　(3)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;

　　(4)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);

　　(5)選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán);

　　(6)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

　　(7)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(8)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

　　(9)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用;

　　(10)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　義務(wù)：

　　(1)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(2)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi) 生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。

　　(3)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;

　　(4)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;

　　(5)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

　　(6)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　5、物業(yè)服務(wù)費(fèi)都包含什么?

　　(1)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;

　　(2)物業(yè)共用部位、公共設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;

　　(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;

　　(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

　　(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;

　　(6)辦公費(fèi)用;

　　(7)物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

　　(8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;

　　(9)經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

　　6、物業(yè)服務(wù)合同包括哪些內(nèi)容?

　　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

　　7、建設(shè)單位在前期物業(yè)管理活動(dòng)中承擔(dān)什么責(zé)任?

　　(1)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋出售之前，制定《臨時(shí)管理規(guī)約》，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定;但建設(shè)單位制定的《臨時(shí)管理規(guī)約》不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益，并應(yīng)在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示，予以說(shuō)明。

　　(2)住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　(3)建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)。

　　(4)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。

　　(5)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　8、不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，應(yīng)承擔(dān)哪些法律責(zé)任?

　　國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)企業(yè)可向人民法院起訴。這一規(guī)定保障了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正?；顒?dòng)，也符合條例所遵循的維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則。

　　9、物業(yè)使用中禁止的行為有哪些?

　　(1)擅自改變房屋用途，對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽(yáng)臺(tái)、天臺(tái)、屋面、門廳、樓梯間、走廊、戶外墻等進(jìn)行違章鑿、拆、搭等;

　　(2)存放、排放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品;

　　(3)利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng);

　　(4)私自占用綠地，損毀樹木、園林和公共設(shè)施;

　　(5)超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的口音;

　　(6)亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂搭亂建、亂倒、亂堆垃圾雜物、亂種植;

　　(7)改變按規(guī)劃建設(shè)的公共建筑、共用設(shè)施的使用性質(zhì);

　　(8)未經(jīng)批準(zhǔn)飼養(yǎng)禽畜;

　　(9)未采取防止附落傷人的保護(hù)措施而在陽(yáng)臺(tái)擺放物品;

　　(10)損毀、涂改園林藝術(shù)雕塑，占用樓梯間、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場(chǎng)、自行車房(棚)等公用設(shè)施從事擺攤設(shè)點(diǎn)等活動(dòng)，影響其他正常使用功能;

　　(11)在屋頂堆放物品或在陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、樓板上超載鋪設(shè)地面材料、堆放物品;

　　(12)法律、法規(guī)和規(guī)章及管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　10、為什么建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金?

　　物業(yè)專項(xiàng)維修資金是專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位和設(shè)施設(shè)備保修期滿后維修、更新和改造的資金，是延長(zhǎng)房屋使用壽命、保證房屋質(zhì)量的“保險(xiǎn)金”和“養(yǎng)老金”。對(duì)保持和提高房屋的完好程度與使用功能及物業(yè)的保值、增值均有重要意義。為此，國(guó)務(wù)院和國(guó)家建設(shè)部、財(cái)政部就住宅共用部位和設(shè)施設(shè)備維修資金歸集、使用和管理相繼出臺(tái)了一些政策、法規(guī)，確定了維修資金管理制度。

　　11、什么是物業(yè)共用部位和設(shè)施設(shè)備?

　　物業(yè)共用部位包括結(jié)構(gòu)相連或具有共用性質(zhì)的房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位、戶外墻面、門廳、樓梯間、電梯間、電梯機(jī)房、走廊通道、傳達(dá)室、內(nèi)天井等。

　　物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備包括物業(yè)小區(qū)或單幢房屋建設(shè)費(fèi)用已攤?cè)敕课莩杀镜墓灿蒙舷滤髁⒐艿馈⒙渌?、煙道、水箱、樓梯、安全設(shè)施、消防設(shè)施、道路、綠地、溝、渠、池井、排水管道、窨井、垃圾通道、垃圾箱、電梯、照明燈具、建筑智能系統(tǒng)、避雷裝置、單元進(jìn)戶門、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、物業(yè)管理用房、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　12、物業(yè)專項(xiàng)維修資金與物業(yè)服務(wù)費(fèi)之間有什么區(qū)別?

　　兩者的區(qū)別是物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要用于物業(yè)小區(qū)共用部位的日常管理和設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)和小修。專項(xiàng)維修資金則是專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于公共事業(yè)等部門負(fù)責(zé)管理的設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)所發(fā)生的費(fèi)用，由相關(guān)專業(yè)部門負(fù)責(zé)。

　　13、建設(shè)工程保修期限如何規(guī)定?

　　在正常使用條件下，建設(shè)工程的保修期限為：(1)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;(2)屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年;(3)供熱與供冷系統(tǒng)為2個(gè)采暖期、供冷期;(4)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為2年;(5)墻面、頂棚抹灰層脫落為1年;(6)地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂為1年;(7)門窗翹裂、五金件損壞為1年;(8)衛(wèi)生潔具為1年;(9)燈具、電器開(kāi)關(guān)為6個(gè)月。上述項(xiàng)目保修日期從建設(shè)工程綜合驗(yàn)收合格之日計(jì)起。

　　14、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理原則、使用原則是什么?

　　我市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理嚴(yán)格遵循“業(yè)主所有、專戶存儲(chǔ)、按幢建帳、核算到戶、政府監(jiān)管、專款專用”的管理原則，其使用按照誰(shuí)受益誰(shuí)承擔(dān)的原則進(jìn)行分?jǐn)偂?br style="font-size: medium; white-space: normal;">
　　15、申請(qǐng)使用維修資金要具備什么條件?

　　(1)維修資金歸集到位;

　　(2)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿;

　　(3)維修項(xiàng)目符合物業(yè)共用部位和設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的范圍;

　　(4)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)及符合分?jǐn)傇瓌t的受益業(yè)主同意作用。

　　16、申請(qǐng)使用維修資金的程序：

　　(1)業(yè)主委員會(huì)成立前，發(fā)生的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備中修、大修、更新、改造，原則上不得使用維修資金。如確需使用的由社區(qū)居委會(huì)或建設(shè)單位向市建設(shè)行政部門提出使用計(jì)劃，經(jīng)批準(zhǔn)后使用。

　　(2)業(yè)主委員會(huì)成立后，維修資金的使用，由業(yè)主委員會(huì)向市建設(shè)行政部門書面申請(qǐng)，同時(shí)提供業(yè)主大會(huì)同意使用維修資金的決議文件，經(jīng)批準(zhǔn)后使用;

　　(3)業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主不同意使用維修資金的，但法律、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定必須維修的，由社區(qū)委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)向市建設(shè)行政部門提出申請(qǐng)，市建設(shè)行政部門組織專家論證后，由市建設(shè)行政部門組織維修，其費(fèi)用支出按物業(yè)管理區(qū)域受益業(yè)主擁有房屋建設(shè)面積比例共同承擔(dān)。

　　17、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。

　　不少人對(duì)物業(yè)管理存在認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)：有的認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間是管理者與被管理者的關(guān)系;有的則認(rèn)為業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間是“主人”與“仆人”之間的關(guān)系。這些誤解導(dǎo)致物業(yè)管理工作難于開(kāi)展。

　　其實(shí)，在物業(yè)管理工作中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)受托對(duì)物業(yè)實(shí)施管理;給業(yè)主和使用人提供服務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同一簽訂，雙方就是平等的合同約定關(guān)系，沒(méi)有主次之分。

　　18、物業(yè)服務(wù)費(fèi)何時(shí)開(kāi)始計(jì)取。

　　物業(yè)費(fèi)一般從開(kāi)發(fā)建設(shè)單位通知業(yè)主辦理入戶手續(xù)時(shí)開(kāi)始計(jì)取。因?yàn)榇藭r(shí)房屋具備入住使用條件，物業(yè)企業(yè)已開(kāi)始對(duì)小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)管理。也有物業(yè)服務(wù)企業(yè)以業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)開(kāi)始計(jì)取管理費(fèi)的。如果購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人雙方對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)取另有約定的除外。

　　19、房子已買但沒(méi)入住，還需要交物業(yè)服務(wù)費(fèi)嗎?

　　業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)直接源于物業(yè)服務(wù)合同的約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照合同履行義務(wù)，提供的服務(wù)是一種公共性服務(wù)，一個(gè)小區(qū)不會(huì)因?yàn)槟骋粋€(gè)人或幾個(gè)人不在此居住，管理成本就會(huì)減少。雖然個(gè)別業(yè)主沒(méi)有實(shí)際在小區(qū)內(nèi)居住，但是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于小區(qū)內(nèi)的保潔、保安、綠化、房屋及公共設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)等日常管理工作已經(jīng)展開(kāi)，并未困此而減少工作量和費(fèi)用支出。物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于合同履行義務(wù)，業(yè)主們同樣也應(yīng)依據(jù)合同履行支付管理費(fèi)的義務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不會(huì)因?yàn)閭€(gè)別業(yè)主沒(méi)有實(shí)際居住就停止，因此無(wú)論業(yè)主是否實(shí)際居住，從辦理入住手續(xù)之后就應(yīng)如期交付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　20、公共區(qū)域的照明費(fèi)用，誰(shuí)來(lái)負(fù)擔(dān)?

　　公共區(qū)域的照明一般指樓房的樓梯、門廳、走廊等地方的照明，這部分能源費(fèi)用應(yīng)由受益人承擔(dān)，一般慣例是，按單元門進(jìn)行分?jǐn)傎M(fèi)用。因此，業(yè)主除了繳納本戶所用能源費(fèi)用外，還應(yīng)繳納分?jǐn)偟哪茉促M(fèi)用。

　　21、電梯費(fèi)用，低層業(yè)主是否應(yīng)承擔(dān)?

　　電梯是樓內(nèi)全部產(chǎn)權(quán)人的共用財(cái)產(chǎn)，因此電梯運(yùn)行維修費(fèi)用理應(yīng)由樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人共同承擔(dān)。但作為電梯運(yùn)營(yíng)管理部門，必須保證政府規(guī)定的電梯運(yùn)行時(shí)間。

　　22、業(yè)主裝修時(shí)，是否應(yīng)向物業(yè)企業(yè)交納裝修押金?業(yè)主可以占用公共樓道嗎?

　　業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行二次裝修已是普通現(xiàn)象，為了保證業(yè)主裝修不破壞房屋主體結(jié)構(gòu)，保證房屋的安全使用，業(yè)主在裝修時(shí)，物業(yè)企業(yè)一般都收取裝修保證金，而且還須簽訂裝修協(xié)議，明確裝修的內(nèi)容、裝修時(shí)間、垃圾處理方式以及違約責(zé)任的處理等內(nèi)容。

　　公共樓道屬于公共地方和設(shè)施，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》(國(guó)務(wù)院令第504號(hào))和《葫蘆島市物業(yè)管理辦法》有關(guān)規(guī)定：產(chǎn)權(quán)人和使用人不得擅自占用公共場(chǎng)地和設(shè)施，不得在房屋共用部位亂堆亂放。如產(chǎn)權(quán)人和使用人違反規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)勸陰、制止并向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告，并有權(quán)要求恢復(fù)原狀、賠償損失。